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De interes general del sector inmobiliario - CASAPROP - OPERACIONES INMOBILIARIAS

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De interes general del sector inmobiliario


QUE TIENE QUE SABER A LA HORA DE COMPRAR UN INMUEBLE

La Reserva de Compra es simplemente una “oferta” que el comprador realiza por el inmueble en cuestión entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado.
¿Qué se hace constar principalmente en la reserva?
Normalmente se establece el precio que el comprador ofrece pagar al vendedor por el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador, el trámite continúa con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del lapso de los días establecidos en la misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia para las partes.- Es por ello que previo a la firma del mismo es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá en la operación o en su defecto con algún abogado para que lo asesore.
¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?
El  comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación.

¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?
El negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se establece la promesa de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.
¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
En general se abona un 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.
¿Cómo se asegura el comprador de que realmente el vendedor sea el dueño, que el dueño no esté inhibido y que el inmueble no tenga “problemas” (hipotecas, embargos, etc.)?
Efectuamos un exhaustivo análisis de toda la documentación perteneciente a las propiedades, solicitando al Registro de la Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, “Un Informe de Dominio del Inmueble” y un “Informe de Inhibiciones del Propietario”. De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones. En caso de que el vendedor fuese una sociedad se verifica  la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta.
¿Qué es un informe de dominio?
Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la “ficha” del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.
¿Qué es un informe de Inhibiciones?
También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está “inhibida” para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble.
¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro ha fallecido?
Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se “inscriba” a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama “Ventas por tracto Abreviado”, porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?
Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos, aunque este plazo se define entre las partes.

¿Quién designa al escribano que intervendrá?
En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con crédito bancario, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una “primera venta”, es decir un edificio “a estrenar”, donde el escribano lo designa la empresa desarrolladora.
¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra/venta?
Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?

Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora (ej. Inscripción de nuevo título).
¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?
Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los “Impuestos” que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los “Servicios” (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención “estimativa”, en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.
¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien. La entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto de Compra Venta conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia el negocio no se perfecciona el comprador debe entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar.
¿Desde qué momento se obtienen los beneficios?
Es importante aclarar que los beneficios corren a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es decir, que si se realiza por escritura pública, desde la inscripción de ésta en dicho Registro.
¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?
Sí, puede afectarse un inmueble que se encuentra hipotecado. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.
¿Si un inmueble ya se encuentra afectado, puede hipotecarse sin desafectar el bien de familia?
Sí, puede hipotecarse un inmueble que se encuentra afectado al régimen sin necesidad de su desafectación. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.
¿Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una casa, un lote o un departamento?
Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente no lo influyen. Si el inmueble objeto del negocio es una casa, es conveniente cotejar que exista correspondencia entre el plano aprobado por la municipalidad respectiva y lo efectivamente construido. En caso de existir diferencias, esta situación podría acarrear algunos problemas. Además, en la provincia de Buenos Aires es necesario que intervenga un agrimensor previo a la escritura cuando se trate de casas, terrenos o departamentos “en planta baja”, a fin de que denuncie a la Dirección de Rentas las posibles nuevas construcciones. Este trabajo según la costumbre lo costea la parte vendedora.

VENTAS - TRAMITES REQUISITOS
Para todos aquellos que busquen vender un inmueble, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de
Buenos Aires presentó una serie de recomendaciones sobre la documentación necesaria para
concretar la operación en cualquier jurisdicción.
La escritura de compraventa, que garantiza la propiedad del inmueble, es el último paso en este proceso.
Para llegar a ella, primero hay que presentar varios documentos a un escribano con el 􀁲n de que pueda
realizar el estudio de títulos y veri􀁲car los aspectos jurídicos, registrales e impositivos, así como también,
cumplir con todos los requisitos que los organismos públicos exigen.
¿Qué documentos necesito?
No importa cuál sea el tipo de inmueble (casa, departamento o lote baldío) y la jurisdicción en la que se
encuentre ubicado, los documentos que se deben presentar son los siguientes:
-Título de propiedad original (la escritura de adquisición del inmueble por compra, permuta, donación o
cualquier otro contrato).
-DNI y constancias de CUIT/CUIL de todos los titulares de la propiedad y de sus cónyuges.
-Boletas de los impuestos, tasas y contribuciones que gravan el inmueble.
-Si alguno de los 􀁲rmantes no concurrirá a la 􀁲rma de la escritura por sí, el poder original y con
facultades su􀁲cientes para el acto.
-Si el precio de la venta supera los $ 1.500.000, será necesario el COTI (código de oferta de transferencia
de inmuebles), que se obtiene en el sitio web de la AFIP.
Ahora bien, si es un departamento (o no) que está afectado a propiedad horizontal (por ejemplo, una
unidad funcional o los llamados PH), también será necesario contar con estos papeles:
-Copia del reglamento de copropiedad y administración, o del reglamento de propiedad horizontal.
-En algunos casos, plano de afectación a propiedad horizontal.
-Datos de contacto de la administración del edi􀁲cio.
En cuanto a la ubicación, si el inmueble a vender está en la provincia de Buenos Aires, podrá
corresponder presentar un estado parcelario o cédula catastral (confeccionado por un agrimensor
matriculado).
En el caso de que los titulares del inmueble y/o sus cónyuges hayan fallecido, o de recibir un inmueble
por herencia, el expediente sucesorio debe estar en un estado tal que permita que el inmueble sea
vendido por el sistema de tracto abreviado (es decir, que se encuentren cumplidos los pasos procesales
que permitan la escrituración).
En tanto, los gravámenes, restricciones o interdicciones que pesen sobre el inmueble (como por ejemplo
embargos, hipotecas o bien de familia) o sobre sus titulares (una inhibición) deberán ser cancelados o
levantados antes de la escritura.
Por último, al momento de la 􀁲rma de la escritura, se deberá pagar al escribano los gastos, impuestos,
diligencias y honorarios que corresponden por ser parte vendedora.

BOLETO DE COMPRAVENTA
El boleto de compraventa no es mas que un documento privado entre partes donde A se compromete a dar a B la propiedad en venta, la que deberá formalizarse luego por escritura traslativa de dominio, PERO NO NOS HACE DUEÑOS.
Por eso es que suele abonarse un 30% del valor del inmueble que se transmite en general cuando se hace el Boleto y el resto en la Escritura, porque carece este documento de validez ante otros que no sean esos dos que firmaron.
Si compro un inmueble con boleto, debo tener la certeza que la escrituración no esta muy lejos, (60 días) y mas importante aun, que el verdadero dueño existe y va a firmar la escritura, y es el mismo que firma el boleto.
El cuento del tío es usual: “A va a la municipalidad del lugar, verifica los terrenos “abandonados” y los pone en venta por $2. Se presentan muchos interesados, compran, A desaparece y los compradores, jamás escrituran y jamás venden. Tiempo después la Municipalidad o verdaderos dueños los reclaman, y esta gente debe desalojar, perdiendo su vivienda y todo lo construido.
El titular registral, es el que figura en el Registro de la Propiedad Inmueble, producto de la escritura que se hizo de ese inmueble (tramite que hace el escribano como parte de su trabajo).
Si ese dueño me transmite su propiedad, haremos una escritura nueva de venta, y figuraré allí entonces yo desde esa fecha como dueño de esa propiedad. En cambio si solo hago un boleto, que no se registra (porque los boletos no se registran) seguirá siendo dueño el que figura en el Registro.
Si quien me vende nunca escritura conmigo, yo jamas prodré vender este inmueble (porque nunca fui dueño en realidad)
El boleto sirve para comprometer al otro a la escritura, pero no me hace dueño ante los demás.
Las preguntas mas usuales:
¿Con un boleto puedo escriturar?, sí, si el otro es dueño de ese inmueble. Si no quiere escriturar ¿puedo intimarlo, obligarlo? Sí, a través de Carta Documento y eventualmente con un  juicio de escrituración.
Si el dueño registral no existe (no lo ubico o se murió) ¿puedo escriturar? NO, siempre dependerá del juez o los herederos.
Si quien me vendió era el pariente del dueño registral, ¿puedo escriturar con este? Imposible, solo se escritura con el dueño registral
¿Puedo usucapir un inmueble si tengo boleto? Sí puedo, si cumplo con los otros requisitos de la Usucapión (Prescripción adquisitiva).
¿Podré constituir mi casa como bien de familia con un boleto? No
¿Podré sacar un crédito o hipoteca? ¿Me pueden embargar? No
¿Pagaré bienes personales? No
QUIEN COMPRA CON BOLETO Y NUNCA ESCRITURA DEBE ESTAR ADVERTIDO DE ESTO. La mayoría de los que compran con Boleto construyen en ese terreno, creyéndose dueños, exponiéndose a un reclamo (y desalojo) si viene el dueño luego, y en realidad hasta escriturar no son dueños, y nada pueden reclamarle a otro, ni las mejoras, ni la plata para mejorar esa propiedad…
Muchos ven un terreno en venta grande y muy económico y no averiguan nada, y lo compran, y se compran un gran y caro problema…
¿Qué debe hacerse entonces? ¿Qué recaudos debo tomar?
  1. ASEGURARSE QUE QUIEN ME ESTA VENDIENDO LA PROPIEDAD (CON BOLETO COMO SUELE HACERSE) SEA EL DUEÑO REGISTRAL, PIDIENDO UN INFORME AL REGISTRO DONDE ESTE INSCRIPTA ESTA PROPIEDAD
  2. SI ES EL DUEÑO, ENTONCES VER QUE NO TENGA GRAVAMENES O EMBARGOS y pueda escriturar cuando así lo decidan
  3. SI NO LO ES, NO COMPRAR, POR MAS BARATO Y CONVENIENTE QUE SEA, YA QUE ES PLATA TIRADA. No están comprando mas que la posibilidad de ocupar la propiedad, con el riesgo que en cualquier momento los desalojen.
  4. En cualquier caso, SEÑAR CON ESTE QUE QUIERE VENDERNOS, PERO SUPEDITANDO,CONDICIONANDO LA COMPRA DE ESA PROPIEDAD A QUE EFECTIVAMENTE SE PUEDA ESCRITURAR, ENTONCES SI ESTO NO ES ASÍ, NO HABRE PERDIDO NI PLATA NI LA ILUSIÓN.
Desde ya, las decisiones que tomamos nos marcan el destino, no se lamenten luego, tomen los recaudos del caso.
El asesor Inmobiliario se capacita de manera constante y se especializa en el mercado donde trabaja. Elabora planes de Marketing y da seguimiento personalizado a las necesidades de sus clientes.
En el futuro, el camino para innovar será diferente.

CASAPROP INMOBILIARIA, Trabajando para mejorar su experiencia.
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